Как проверить квартиру в Батуми перед покупкой: чек-лист до задатка

1. Выписка из публичного реестра — свежая и по нужному объекту

Право собственности в Грузии подтверждается записью в публичном реестре (НАПР). Выписка показывает собственника, кадастровый код, площадь и обременения: ипотеку, арест, залог, сервитуты. Просите выписку, выданную на дату проверки, а не ту, что продавец получил год назад.

Сверьте кадастровый код в выписке с адресом и планом квартиры. Расхождение в площади между реестром, проектом и фактическим замером — повод пересчитать цену или отказаться от сделки.

2. Продавец и его полномочия

Паспорт продавца сверяется с данными реестра. Если продавец состоит в браке, может потребоваться согласие супруга; если действует представитель — нотариально удостоверенная доверенность с полномочиями именно на отчуждение этого объекта.

При покупке у юридического лица проверяются регистрационные данные компании, полномочия подписанта и отсутствие процедур банкротства.

3. Новостройка: что смотреть у застройщика

У проекта должны быть разрешение на строительство и зарегистрированный земельный участок; у сданного дома — акт ввода в эксплуатацию. Пока дом не введён, вы покупаете не квартиру, а право требования, и его стоит защитить: договор с застройщиком можно зарегистрировать в публичном реестре.

• История компании: сколько объектов сдано и с какими задержками.
• График платежей и штрафы за просрочку с обеих сторон.
• Проектная площадь и правило пересчёта цены при расхождении с фактической.
• Кто и за чей счёт подключает коммуникации и оформляет ввод.

4. Физическое состояние и коммуникации

Осмотр проводится по чек-листу: несущие конструкции, влажность, окна, инженерные системы, соответствие планировки проекту. Отдельно проверяются задолженности по коммунальным услугам и взносам за обслуживание дома: их удобнее закрыть до сделки, чем спорить после.

5. Экономика объекта, а не рекламная доходность

Если квартира покупается под аренду, запросите фактические данные: помесячную загрузку, достигнутые ставки, расходы на управление и коммунальные платежи. Сезон в Батуми короткий, поэтому годовая картина отличается от июльской. Как считать чистый операционный доход и IRR, мы разбираем в отдельном гиде.

6. Договор и задаток

Задаток вносится только после проверки права, физики и экономики. В договоре фиксируются основания возврата, сроки, ответственность сторон и порядок расчётов. Устные обещания застройщика или агента не имеют силы — только текст, который вы подписываете.

7. Регистрация права в Доме юстиции

Переход права регистрируется в Доме юстиции (Public Service Hall) по договору купли-продажи. Срок зависит от выбранного тарифа — от одного до нескольких рабочих дней. Расчёты безопаснее проводить через банковский аккредитив или после подтверждения регистрации, а не наличными «под расписку».

Что делает представитель покупателя

GeoTrust проходит все семь шагов на стороне покупателя: заказывает выписки, проверяет продавца и застройщика, организует осмотр, считает экономику по строкам, согласует договор и сопровождает регистрацию. Гонорар уменьшается на подтверждённую комиссию продавца, поэтому проверка часто не стоит покупателю ничего сверх того, что уже заложено в цену объекта.