Доходность аренды в Батуми: как считать NOI и IRR вместо рекламных процентов

Строка 1. Валовая потенциальная аренда

Это доход при стопроцентной загрузке по фактической ставке за ночь или за месяц. Ставку берите не из объявления, а из истории бронирований: платформы показывают достигнутую цену, а не желаемую.

Строка 2. Оплаченная загрузка и сезонность

Пик спроса в Батуми длится с середины июня до конца августа; в межсезонье загрузка и ставки заметно ниже. Годовая загрузка 60–70% при краткосрочной аренде — реалистичный ориентир для объекта с хорошим управлением, а не гарантированный минимум. Просите помесячные данные за последние двенадцать месяцев.

Строка 3. Управление, коммунальные платежи и резерв

Управляющая компания берёт процент от выручки (ориентир 15–25% при краткосрочной аренде), плюс уборка, расходники, коммунальные платежи, интернет и взносы за обслуживание дома. Резерв на ремонт и замену мебели закладывается отдельно — иначе первая поломка кондиционера съедает месяц дохода.

Строка 4. Налоги

Доход физического лица от сдачи жилья в Грузии облагается по льготной ставке 5% при уведомлении Налоговой службы; без регистрации применяется общая ставка. Ставки и порядок уплаты уточняйте на сайте Налоговой службы или у бухгалтера — они меняются, а мы фиксируем допущение в модели явно.

Строка 5. Чистый операционный доход (NOI) и доходность

NOI = оплаченная аренда − управление − коммунальные и обслуживание − резерв − налоги. Отношение NOI к цене покупки с расходами на сделку — честная текущая доходность. По данным исследования Galt & Taggart, средняя арендная доходность в Батуми снизилась с 8,8% в 2024 году до 7,4% в 2025-м на фоне роста предложения, поэтому свежие фактические данные важнее прошлогодних презентаций.

Строка 6. Выход из инвестиции и IRR

IRR учитывает не только аренду, но и цену выхода, расходы на покупку и продажу и срок владения. Умеренный сценарий роста цены (например, 4% в год) и расходы 2% на входе и 2% на выходе дают заметно другую картину, чем «плюс 30% через два года». Считайте базовый, консервативный и оптимистичный сценарии — и смотрите, при каком из них сделка перестаёт иметь смысл.

Что просить у продавца или управляющей компании

Отказ показать эти данные — сам по себе результат проверки.

• Выгрузка бронирований и достигнутых ставок по месяцам за год.
• Договор с управляющей компанией с тарифами и порядком отчётности.
• Счета за коммунальные услуги и взносы за обслуживание за зиму и лето.
• История ремонтов и замен оборудования.

Калькулятор GeoTrust

Калькулятор на главной странице раскладывает доходность по этим строкам на ваших вводных: бюджет, срок владения, загрузка, управление, резерв, рост стоимости и расходы на сделку. Он иллюстративен и не заменяет проверку конкретного объекта, но показывает, откуда берётся каждая цифра.