Отельный номер на искусственном острове, Батуми: разбор с отказом
Продавец декларировал доходность 7,1–17,3% за гостиничный номер в проекте на искусственном острове. После проверки цифр против рынка Батуми мы рекомендовали клиенту не покупать по предложенной цене.
- Цена предложенияДанные продавца
- $128 740 ($4 100/м²)
- ФорматДанные продавца
- Гостиничный номер 31,4 м², управление только через оператора
- Распределение доходаДанные продавца
- 60% собственник / 40% оператор; сервис $2/м²/мес
- Декларируемая доходностьДанные продавца
- 7,1–17,3% (три сценария продавца)
- Дохода не будет доДанные продавца
- открытия проекта (~2029–2030), строительный риск
- Наша оценка рынкаНаша оценка
- цена в ~3 раза выше средней по Батуми и на 38–46% выше жилых апартаментов того же острова
- Реалистичное допущениеНаша оценка
- ADR $90–100, загрузка 50–55% (2025–2026), а не пик 2024 года
- Интересный порог входаНаша оценка
- $88 000–100 000 ($2 800–3 200/м²)
«Оптимальный» сценарий продавца построен на пиковых данных 2024 года: ADR $112,3 и загрузка 66,6%. По реальным данным 2025–2026 годов доходность номера существенно ниже декларируемой, а окупаемость при $4 100/м² растягивается неоправданно.
Номер допустим только для клиента с горизонтом 7–10 лет, принимающего строительный риск — и только после полного due diligence и с торгом от цены.
В том же проекте интереснее жилой апартамент: от ~$2 800/м², сплит 70/30 в пользу владельца, выше ликвидность при перепродаже. Смотрите также готовые объекты со проверяемой арендой в наших инвестиционных сценариях.